Tal y como fue publicado el pasado 3 de septiembre en el BOE, el artículo 28 de la Ley Hipotecaria ha desaparecido, suponiendo un gran alivio en el mercado inmobiliario. La vigencia de este artículo ha dificultado muchas operaciones, sobre todo a herederos no forzosos (por ejemplo: hermanos) que deseaban vender casas heredadas.

El artículo 28 lo que buscaba era proteger al heredero real frente al comprador, por lo que, durante el periodo de dos años desde la muerte del propietario, el heredero estaba autorizado a reclamar sus derechos sobre la vivienda.

En 1946, cuando la Ley Hipotecaria fue aprobada, el artículo 28, también llamado “Ley de Cuba”, tenía mucha lógica. Lo que pretendía, era ayudar a aquellos herederos que se encontraban en colonias y que para recibir su parte de la herencia debían volver al país.

Hasta hace poco, el artículo 28 de la Ley Hipotecaria afectaba a muchas viviendas heredadas.

Cuando se vendía un inmueble en estas circunstancias, la operación se inscribía en el Registro de la Propiedad. Sin embargo, quedaba anotada una advertencia: la vivienda estaba sujeta a la limitación de ese artículo.

Esto obligaba a los herederos a esperar dos años antes de vender con plena seguridad jurídica.

Esta situación generaba inseguridad en el mercado.

Muchos compradores exigían rebajas en el precio. Otros, directamente, descartaban la vivienda por el riesgo que suponía.

Como consecuencia, el valor del inmueble se veía perjudicado.

El 3 de septiembre se publicó en el BOE la Ley 8/2021, que eliminó el artículo 28.

Desde entonces, el heredero pasa a ser titular pleno de la vivienda sin importar su grado de parentesco. Esto le permite vender de inmediato, sin esperar dos años.

En la práctica, esta medida facilita la transmisión y mejora la valoración de la propiedad en el mercado.

No obstante, la reforma no tiene carácter retroactivo.

Las viviendas heredadas antes del 3 de septiembre siguen afectadas por la normativa anterior.

Además, el artículo 28 se relaciona con el artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Si apareciera un heredero legítimo no reconocido, la responsabilidad recaería sobre el vendedor.

En ese caso, el vendedor debería devolver el importe recibido, incluso con intereses.

Por este motivo, muchas entidades financieras continúan mostrando cautela.

En algunos casos, todavía no conceden hipotecas sobre este tipo de inmuebles debido al riesgo jurídico.

La pandemia es un factor que ha afectado seriamente el mercado inmobiliario. Por un lado, desde el fin del confinamiento se ha estado produciendo un constante incremento en la compraventa. Y, por otro lado, la pandemia ha provocado una subida de la herencia de viviendas; 103.116 traspasos de propiedades de viviendas por herencia. Así pues, la supresión del artículo ha sido un beneficio tanto para los interesados en comprar, como para las inmobiliarias y ahora, herederos deseosos de vender, porque los compradores interesados en viviendas heredadas podrán aspirar libremente a obtenerlas.

Como vemos, la derogación de este artículo parece traer grandes beneficios, pero hasta pasado un tiempo no vamos a ver sus resultados. A pesar de todas las ventajas que supone esta derogación no olvidemos que al vender una casa heredada se debe declarar la ganancia patrimonial generada y pagar el impuesto de plusvalía municipal.

En Inmobiliaria Aldebre estamos al tanto de todas las actualizaciones legislativas para poder asesorar lo mejor posible, tanto a vendedores como compradores, en estos procesos tan relevantes. Para más información, contáctanos.