Tal y como fue publicado el pasado 3 de septiembre en el BOE, el artículo 28 de la Ley Hipotecaria ha desaparecido, suponiendo un gran alivio en el mercado inmobiliario. La vigencia de este artículo ha dificultado muchas operaciones, sobre todo a herederos no forzosos (por ejemplo: hermanos) que deseaban vender casas heredadas.

El artículo 28 lo que buscaba era proteger al heredero real frente al comprador, por lo que, durante el periodo de dos años desde la muerte del propietario, el heredero estaba autorizado a reclamar sus derechos sobre la vivienda.

En 1946, cuando la Ley Hipotecaria fue aprobada, el artículo 28, también llamado “Ley de Cuba”, tenía mucha lógica. Lo que pretendía, era ayudar a aquellos herederos que se encontraban en colonias y que para recibir su parte de la herencia debían volver al país.

En la actualidad, el mercado inmobiliario y el sistema jurídico han avanzado enormemente y más que aportar beneficios, han generado perjuicios económicos y jurídicos.

Primeramente, la venta de una vivienda en estas circunstancias se inscribía en el Registro, pero con una anotación preventiva de que estaba afectada por la cláusula del artículo 28. Como consecuencia, los herederos forzosos tenían que esperar dos años para poder vender la herencia, en toda su plenitud.

En segundo lugar, el valor de una residencia en estas condiciones disminuye considerablemente. Un comprador busca seguridad y cuando se encuentra con una

vivienda bajo este artículo, puede exigir un precio inferior al resto de las ofertas o directamente desinteresarse por esta opción.

De modo que, la desaparición del artículo 28, publicada el 3 de septiembre en el BOE gracias a la Ley 8/2021, puede verse como un progreso. De ahora en adelante, el heredero, sin importar el nivel de parentesco con el difunto, pasa a ser directamente titular de la vivienda. Esto implica, que está en el derecho de vender inmediatamente sin la limitación de dos años. Obviamente, la propiedad se revalorizará a un precio de mercado.

Pero, existe un inconveniente y es que la ley sigue afectando a todas las casas heredadas antes del 3 de septiembre. El artículo 28 está ligado al artículo 34, en el que se manifiesta que, si aparece un descendiente legítimo, los compradores no serán los responsables de responder ante la ley por el inmueble, sino los vendedores.

En tal caso, ellos serían los encargados de facilitar el precio de venta la vivienda o si lo impusiese el heredero, devolver el dinero al comprador con intereses. Por lo que, en la práctica esta medida todavía no tiene carácter retroactivo, es decir, las entidades siguen sin conceder hipotecas a este tipo de casos, por riesgo a que los supuestos compradores no sean finalmente propietarios.

La pandemia es un factor que ha afectado seriamente el mercado inmobiliario. Por un lado, desde el fin del confinamiento se ha estado produciendo un constante incremento en la compraventa. Y, por otro lado, la pandemia ha provocado una subida de la herencia de viviendas; 103.116 traspasos de propiedades de viviendas por herencia. Así pues, la supresión del artículo ha sido un beneficio tanto para los interesados en comprar, como para las inmobiliarias y ahora, herederos deseosos de vender, porque los compradores interesados en viviendas heredadas podrán aspirar libremente a obtenerlas.

Como vemos, la derogación de este artículo parece traer grandes beneficios, pero hasta pasado un tiempo no vamos a ver sus resultados. A pesar de todas las ventajas que supone esta derogación no olvidemos que al vender una casa heredada se debe declarar la ganancia patrimonial generada y pagar el impuesto de plusvalía municipal.

En Inmobiliaria Aldebre estamos al tanto de todas las actualizaciones legislativas para poder asesorar lo mejor posible, tanto a vendedores como compradores, en estos procesos tan relevantes. Para más información, contáctanos.